КАК ДА ПРЕХВЪРЛИМ ИМОТА СИ?

С този въпрос ежедневно се обръщат към мен много клиенти. С настоящата статия ще дам някои разяснения по темата.

Няколко са възможностите за смяна на собствеността върху недвижим имот. В настоящата статия ще разгледаме само договора като възможност за смяна на собствеността. При всички случай, съгласно изискването на закона, договор, с който се прехвърля собствеността на недвижим имот следва да бъде под формата на нотариален акт.

Какви видове договори за прехвърляне на недвижим имот има:

ДОГОВОР ЗА ПОКУПКО-ПРОДАЖБА НА НЕДВИЖИМ ИМОТ.

Покупко-продажбата на недвижим имот е най-често използваната сделка за прехвърляне на собственост. При нея, едната страна – собственик на имота (наричана продавач) прехвърля на другата страна (наричана продавач) собствеността върху недвижимия си имот срещу заплащане на определена продажна цена. Продажната цена се определя свободно от страните, но тя не може да бъде под данъчната оценка на имота. Съгласно действащото към момента законодателство, в случай че цената е по-висока от 10 000лв., то сумата следва да бъде преведена от купувача на продавача само и единствено по банков път (в случай, че се плаща на веднъж). Важното при покупко-продажбата на недвижим имот е, че тя е непротивопоставима. При тази сделка се заплаща местен данък за придобиване на имота от страна на купувача, който е различен процент във всяка община (2,6% в община Шумен, 2% в община Хитрино, 3% в община Венец)

ДОГОВОР ЗА ДАРЕНИЕ НА ИМОТ.

Друг възможен начин за прехвърляне на собственост на имот е с договор за дарение. При този договор едната страна (начина дарител) прехвърля собствеността на другата страна (наричана дарен) безвъзмездно. Тук единственото, което се изисква от дарената страна е да приеме направеното дарение, без да се задължава насреща с нищо. Единствено дареният трябва да има предвид разпоредбата на Чл. 227 от ЗЗД, според която:

„Дарението може да бъде отменено, когато дареният:

а) умишлено убие или се опита да убие дарителя, неговия съпруг или негово дете, или е съучастник в такова престъпление, освен ако деянието е извършено при обстоятелства, които изключват наказуемостта;

б) набеди дарителя в престъпление, наказуемо с лишаване от свобода не по-малко от три години, освен ако набедяването се преследва по тъжба на пострадалия и такава не е подадена, и

в) отказва да даде на дарителя издръжка, от която той се нуждае.“

При даренията между съпрузи и роднини по права линия, местен данък придобиване не се дължи. Заплаща се данък (между 0,4% и 0,8%) когато дарението е между братя и сестри и техните деца. За дарения между всички останали лица, извън посочените, данъкът придобиване е по-висок в сравнение с данъка придобиване при покупко-продажба (5% за община Шумен, 6,6% за община Венец, 5% за община Хитрино). Важното при даренията е, че всички те, независимо между какви лица са извършени, могат да бъдат разваляни  при наличие на предпоставките на чл. 227 от ЗЗД както от дарителя, така и от неговите наследници, в случай на накърняване на запазена част. Поради тези и други особености на този вид разпореждане със собственост, дарението не е от най-предпочитаните форми за прехвърляне на собственост.

ПРЕХВЪРЛЯНЕ НА ИМОТ СРЕЩУ ПОЕМАНЕ НА ЗАДЪЛЖЕНИЕ ЗА ГЛЕДАНЕ И ИЗДРЪЖКА

При този договор, едната страна – прехвърлител, прехвърля собствеността на имота си – приобретател срещу поемане на задължение от страна на последния да гледа и издържа прехвърлителя си. Логиката на този договор е следната: възрастен и/или болен човек, който към момента или в бъдеще е или ще бъде в невъзможност да се грижи сам за себе си както поради физическа невъзможност, така и поради недостатъчно доходи, но разполага със собствен имот, го прехвърля на друго лице (независимо дали имат роднинска връзка или не). Другото лице – приобретателя, от своя страна поема ангажимента да се грижи и издържа този, който му е прехвърлил собствеността на имота си. Това задължение може да се изразява в многобройни ангажименти – да му приготвя храна, да му чисти, глади, пере, мие, купува лекарства, придружава в лечебни заведения, да заплаща ток, вода, телефон и др. сметки и прочие, както и да му осигурява издръжка, от която той се нуждае. Обикновено в практиката, прехвърлителят прехвърля единственото си жилище и с оглед това обстоятелство, той си запазва и пожизнено безвъзмездно право на ползване на жилището – т.е. докато е жив той ще продължи да живее в жилището си, а приобретателят ще има т.нар. гола собственост – той ще бъде собственик, но няма да има правото нито да живее самостоятелно в този недвижим имот, нито пък ще може да го отдава под наем и да реализира доходи от него. Оттук става ясно и, че задължението на приобретателя е едно бъдещо и неуточнено задължение нито във времеви диапазон, нито в конкретните по обем ангажименти. Възможно е прехвърлителят да има нужда от лекарства на стойност 500лв. месечно в следващите 20 години, както и закупуване на храна, заплащане на сметки и издръжка в следващите 20 години и като обща стойност паричното задължение на приобретателя да надхвърли пазарната стойност на имота, който ще получи. Напълно възможна е и обратната хипотеза – кратко време след прехвърлянето на имота, прехвърлителят да почине и задължението на приобретателя да се погаси. Поради тази причина този договор се нарича алиментен – тъй като за едната от страните (приобретателя) задължението не може да бъде предварително пресметнато.

Договора за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за гледане и издръжка може да бъде развален от прехвърлителя, в случай, че приобретателят не изпълнява задължението си. Това става по съдебен ред с доказване на всички факти и обстоятелства от страна на прехвърлителя. Това право имат и наследниците на последния.

ПРЕХВЪРЛЯНЕ НА ИМОТ СРЕЩУ ОПРОЩАВАНЕ НА ПАРИЧНО ЗАДЪЛЖЕНИЕ

Този договор напомня изключително много на покупко-продажбата. Тук обаче, за разлика от покупко-продажбата не се заплаща цена за придобиване на имота. В тази хипотеза собственикът на имота има към приобретателя си едно парично задължение  и вместо да го погасява, той му прехвърля собствеността върху имота си. От своя страна, новият собственик опрощава задължението на прехвърлителя. Тук отново следва да се има предвид обстоятелството, че това задължение следва да бъде по-високо от или равно на данъчната оценка на имота. Възможно е задължението да е по-малко, а разликата да бъде заплатена от приобретателя на прехвърлителя преди подписване на нотариалния акт.

В случай, че желаете да прехвърлите имота си, но не сте сигурен какъв начин да изберете, заповядайте на консултация в кантората ми в гр. Шумен на ул. Добри Войников № 17, офис № 2. Можете да се възползвате и от най-новата услуга на адвокатска кантора Веселин Пенчев – онлайн адвокат.  През формата онлайн адвокат можете бързо и лесно да се консултирате с адвокат, без да Ви се налага да губите време в предвижване на място в кантората, какво и в разговор с адвоката. Формата е лесна и удобна и за прикачване на документи, които касаят казуса Ви.